Die Mietlüge und der Eigentumsmythos – was stimmt wirklich? Faktenbasierter Leitfaden für DACH
Standalone-Werk aus 2025 – ausserhalb der Reihe »Finanzen im Leben«. Frank Heisler liefert eine faktenbasierte Analyse der Wohneigentums-Frage in der Schweiz, Deutschland und Österreich. Bewusst geschrieben für Leser ohne tiefes finanzielles Vorwissen, mit klarer Sprache und konkreten Praxisbeispielen aus allen drei DACH-Ländern.
Das Buch hinterfragt kritisch die verbreitete Kaufmentalität und beleuchtet, warum Banken, Versicherungen und Immobilienentwickler von der Eigenheim-Vorstellung profitieren. Anhand praxisnaher Beispiele zeigt Heisler, wie sich Kaufpreise, Mieten, Zinsen und steuerliche Besonderheiten langfristig entwickeln – und warum die intuitive Antwort »kaufen ist immer besser« in der Realität oft falsch ist.
Im Zentrum steht das nötige Rüstzeug, um die individuelle Wohnsituation realistisch zu bewerten und eine Entscheidung zu treffen, die zum eigenen Lebensstil und finanziellen Zielen passt. Mit Erklärungen zu rechtlichen Rahmenbedingungen, Finanzierungsmodellen, Wohnkostenquote und Opportunitätskosten – verständlich auch ohne Wirtschaftsstudium.
Seiten faktenbasierter Vergleich
DACH-Länder
(CH, DE, AT)
Eigenmietwert
als Schweizer Spezifikum
Vorwissen
vorausgesetzt
Das Buch ist bewusst für Leser ohne tiefes finanzielles Vorwissen geschrieben. Wer fundamentale Wirtschaftskenntnisse mitbringt, findet hier vor allem die spezifischen Schweizer und DACH-Aspekte – Eigenmietwert, kantonale Steuerunterschiede, AT-Mietsystem.
Die Hauptkapitel des Werks im Überblick.
Die zentralen Argumentationslinien des Buches – verdichtet auf sieben Aussagen.
Die intuitive Annahme »wer mietet, verschenkt Geld an den Vermieter« ist mathematisch oft falsch. Bei richtiger Rechnung kann Mieten plus konsequentes Investieren der Differenz höhere Vermögenswerte generieren als Kaufen.
Banken, Versicherungen und Immobilienentwickler haben massive Anreize, Eigenheim als Lebensziel zu vermarkten. Die Marketing-Botschaft »wer mietet, schenkt Geld« ist nicht zufällig allgegenwärtig.
Wer in der Schweiz selbstbewohntes Eigentum besitzt, versteuert einen fiktiven Mietwert als Einkommen – das macht Eigentum steuerlich oft unattraktiver, als die Werbung suggeriert. Geplante Reformen sind Jahre entfernt.
Eigenkapital im Eigenheim ist gebundenes Kapital. Was hätte es als Anlage in Aktien, Vorsorge oder Geschäftsbeteiligungen verdient? Diese Frage wird in den meisten Eigenheim-Beratungen nicht ernsthaft gestellt.
Wer mietet, kann bei Karrierewechsel, Trennung oder Lebensumbruch flexibel reagieren. Wer Eigentum gebunden hat, zahlt bei jeder dieser Lebensphasen einen Liquiditäts-Aufschlag. Dieser Wert ist real, wird aber selten beziffert.
Kaufen in Zürich oder Genf ist mathematisch eine völlig andere Entscheidung als in einer Schweizer Provinzstadt. In manchen Regionen kippt das Verhältnis komplett – sowohl pro als auch contra Eigentum.
Die Antwort hängt von Region, Lebensphase, Karrieresicherheit, Familiensituation, persönlichem Anlageverhalten und ja: auch von emotionalen Präferenzen ab. Wer eine universelle Antwort verkauft, lügt.
Aus Kapitel 2: Die Mietlüge und der Eigentumsmythos
Es gibt einen Satz, den ich in 15 Jahren Beratungspraxis vermutlich tausendmal gehört habe: »Mieten ist Geld zum Fenster hinausgeworfen«. Dieser Satz ist mathematisch fragwürdig. Aber er ist so häufig wiederholt worden, dass die meisten Menschen ihn als Selbstverständlichkeit akzeptieren – ohne ihn je nachzurechnen.
Lassen Sie uns ihn nachrechnen. Stellen Sie sich vor, Sie haben CHF 200.000 Eigenkapital. Sie können damit eine Eigentumswohnung für CHF 1 Million kaufen (mit CHF 800.000 Hypothek) oder Sie können weiter mieten und die CHF 200.000 plus die monatlich gesparte Differenz in einen breit diversifizierten Aktienindex investieren.
Über 30 Jahre gerechnet – und mit historisch realistischen Annahmen für Hypothekenzinsen, Immobilienwertentwicklung, Unterhaltskosten, Eigenmietwert-Steuern und Aktienrenditen – kommen die meisten Schweizer Standardszenarien zum Ergebnis: Mieten plus konsequent Investieren generiert in der Mehrheit der Fälle höheres Endvermögen als Kaufen.
Das ist keine Anti-Eigentum-Botschaft. Es gibt sehr gute Gründe, ein Eigenheim zu kaufen: Lebensgefühl, Verwurzelung, Schutz vor Mieter-Kündigungen, Inflations-Hedge bei langfristiger Inflation, oder einfach die Tatsache, dass die meisten Menschen Eigenkapital nicht konsequent investieren würden, wenn sie nicht gezwungen wären zu sparen (was Hypothekentilgung effektiv tut).
Aber: Die mathematische Überlegenheit des Eigentums ist ein Mythos. Die ehrliche Rechnung zeigt, dass es in den meisten Fällen ein Patt ist – mit leichten Vorteilen für Mieten in städtischen Gebieten und leichten Vorteilen für Kaufen in günstigen Provinzen.
Wenn Sie sich also entscheiden, kaufen Sie aus den richtigen Gründen: weil Sie sich verwurzeln wollen, weil Sie das Lebensgefühl schätzen, weil Sie die Disziplin der Tilgung brauchen, oder weil Sie eine spezifische Region für sich gewählt haben, in der die Mathematik klar zugunsten von Eigentum spricht. Aber nicht, weil Mieten »Geld zum Fenster hinausgeworfen« sei. Das ist es nicht.
[Auszug aus Kapitel 2. Das vollständige Buch enthält Rechenmodelle für Schweizer, deutsche und österreichische Standardszenarien.]
Das Buch ist besonders relevant für:
Sie überlegen seit Jahren, ob Sie kaufen sollen. Heisler hilft Ihnen, die Entscheidung faktenbasiert zu treffen – statt aus Erwartungsdruck.
Sie sind Eigentümer und fragen sich manchmal, ob Sie die richtige Wahl getroffen haben. Das Buch hilft, die Entscheidung im Nachhinein zu reflektieren.
Sie ziehen zwischen Schweiz, Deutschland und Österreich in Erwägung – oder sind grenzüberschreitend tätig. Die rechtlichen und steuerlichen Unterschiede sind erheblich.
Sie haben kein Wirtschaftsstudium und finden andere Immobilien-Bücher zu fachlich. Heisler hat das Buch bewusst ohne Vorwissen-Voraussetzung geschrieben.
Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Werk.
Es kommt darauf an. Die ehrliche Rechnung kommt in vielen Schweizer Standardszenarien zum Ergebnis 'Patt'. In städtischen Gebieten leicht zugunsten Mieten plus Investieren. In günstigen Regionen leicht zugunsten Kaufen. Die universale Antwort 'Kaufen ist besser' ist mathematisch nicht haltbar.
Wer in der Schweiz selbstbewohntes Eigentum besitzt, versteuert einen fiktiven Mietwert (was die Wohnung am Markt mieten würde) als Einkommen. Das ist eine Schweizer Spezifität, die in DE und AT nicht existiert. Sie verzerrt die Rechnung systematisch zugunsten von Mieten.
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent aus liquiden Mitteln (nicht aus Pensionskassen-Vorbezug). Bei einer 1-Million-Wohnung: 100.000 CHF Cash plus 100.000 CHF aus weiteren Quellen (PK-Vorbezug, Säule 3a).
Schweizer Banken rechnen, ob Sie die Hypothek auch bei einem theoretischen Zinsanstieg auf 5 Prozent tragen können. Wohnkosten (Zins + Tilgung + Nebenkosten) dürfen typischerweise nicht mehr als 33 Prozent des Bruttoeinkommens betragen. Diese Tragbarkeits-Rechnung ist der häufigste Stolperstein für Käufer.
Was hätte das Eigenkapital eingebracht, wenn es nicht in der Immobilie gebunden wäre? Bei 200.000 CHF Eigenkapital und einer Aktienmarkt-Rendite von 6 Prozent über 30 Jahre wären das über 1 Million CHF entgangener Vermögenszuwachs. Diese Zahl wird in den meisten Eigenheim-Beratungen nicht erwähnt.
Erheblich: CH hat Eigenmietwert, sehr hohes Preisniveau, günstige Hypothekenzinsen, kantonal unterschiedliche Steuern. DE hat Spekulationsfrist (10 Jahre), AfA-Möglichkeit bei Vermietung, höhere Maklerkosten. AT hat eine Mischform mit besonders starken Mieterschutz und differenzierten Mietzonen. Das Buch behandelt alle drei separat.
Die Eltern-Generation hat in einer Zeit gekauft, in der die Mathematik tatsächlich klarer pro Eigentum sprach – niedrigere Preise, höhere Inflation, andere Steuerstruktur, anderes Lebensmuster. Heute sind die Bedingungen anders. Das ist kein Vorwurf an die Eltern, sondern eine Datenlage.
Schweizer Finanz- und Vorsorgeberater, Buchautor und Gründer der UFP GmbH (Unique Finance Planning) in Baar, Kanton Zug. Über 15 Jahre Beratungspraxis. Verbindet klassische Finanzplanung mit Entscheidungspsychologie und ganzheitlicher Lebensphasenbetrachtung.
Beruflicher Werdegang: Ausbildung als Elektriker, Datenverarbeitungskaufmann, Studiengänge an Schweizer Fachhochschulen, Tätigkeit in Schweizer Banken und der IT-Branche, seit 2010 selbstständiger Finanz- und Vorsorgeberater.
Werk: Autor von 19 Finanzbüchern – der 17-bändigen Reihe »Finanzen im Leben« sowie zwei Standalone-Werken aus 2025.
LinkedIn-ProfilDie Themen aus diesem Buch lassen sich am besten in einem persönlichen Gespräch auf Ihre Situation anwenden. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch.
