Sanierungsbedarf wird hoch eingeschätzt

Zahlreiche ältere Immobilien haben dringenden Sanierungsbedarf, aber auch viel ungenutztes Potential. Das ist Privateigentümern oft nicht bewusst. Sie überlassen die meistens auch wirtschaftlich sinnvolle Erneuerung den neuen Eigentümern, und verlieren dabei oftmals Geld, ohne sich dessen bewusst zu sein.

Statistik

In der Schweiz werden 1.7 Millionen Gebäude zum Wohnen genutzt. Rund 989’000 oder 57% sind Einfamilienhäuser, in denen rund 27 % der Bevölkerung leben. 26% der Gebäude sind Mehrfamilienhäuser. Auch wenn der Anteil der Wohneigentümer gestiegen ist, wohnt die Mehrheit der Bevölkerung, nämlich 62%, in Mietwohnungen.

Betrachtet man die Bauperioden, gehören Objekte, die vor 1946 gebaut wurden, zu 68 % privaten Personen. Hingegen sind Objekte, die nach 2000 gebaut wurden, nur zu 40 % in privatem Besitz. Bei den institutionellen Besitzern verhält es sich dagegen genau umgekehrt. Sie besitzen einen grösseren Anteil an neuen Wohnungen.

Gemäss Bundesamt für Statistik (Januar 2018) gehören etwa 50 % der Mehrfamilienhäuser privaten Personen. Im Jahr 2000 aber waren es noch 57 %. Mehrfamilienhäuser werden also gehandelt, im Kanton Zürich sind es jährlich um die 600. Und die Mehrheit von ihnen gehört wohl privaten Eigentümern.

Schlummerndes Potential

In alten Immobilien schlummert oftmals Potential für zusätzlichen Ausbau, Aufstockung, Anbau oder Neubau. Institutionelle Investoren wissen das, und lassen Objekte früher oder später total sanieren oder ersetzen sie durch Neubauten. Danach profitieren sie von einer deutlich besseren Rendite.

Private Eigentümer hingegen schieben längst fällige Erneuerungsarbeiten oft jahrelang hinaus, bis eine Gesamtsanierung oder ein Abbruch notwendig ist. Davor schrecken sie dann aus folgenden Gründen zurück: Der finanzielle und zeitliche Aufwand scheint unüberschaubar, Erbengemeinschaften können sich nicht einigen, oder man will langjährige Mieter nicht mit Bauarbeiten und Mieterhöhungen vor den Kopf stossen.

Sie überlassen dies also neuen Eigentümern und verkaufen die Objekte, ohne vorher wenigstens das Potential geprüft und allenfalls auch realisiert zu haben. Eine Studie des Instituts der Schweizer Immobilienwirtschaft der HVZ bezeichnet die Privateigentümer von Mehrfamilienhäusern deshalb als «schlafender Riese im Wohnungsbau». Damit ist gemeint, dass durch Ausbau, Aufstockung, Grundsanierung oder Ersatzneubau sehr viel neuer Wohnraum geschaffen werden könnte.

Zuerst Potentialanalyse, dann entscheiden

Was mit einer sanierungsbedürftigen Immobilie geschieht, hängt davon ab, ob die Eigentümer die zeitliche und finanzielle Belastung, und die damit verbundenen Risiken tragen wollen. Um diesen Entscheid fällen zu können, müssen sie Klarheit haben über die persönlichen Ziele, aber vor allem Bescheid wissen über das tatsächliche Potential der Immobilie. Deshalb ist jedem Privateigentümer eines älteren (Mehrfamilien)hauses eine Potentialanalyse zu empfehlen. Das ist die Basis für einen Verkaufsentscheid und Basis für eine nachhaltige Ertragssituation. Es ist auch Grundlage für eine Sanierung, wo mehr Wohnwert geschaffen wird.

Eine Potentialanalyse gibt detaillierte Auskunft über Objekt, Baurecht, Markt, Sanierung, Kosten, Ertrag, Mietrecht und Steuern. Inbegriffen ist auch die Schätzung des Marktwertes beziehungsweise des Nettoverkauf- Erlöses. So kann beurteilt werden, welche Szenarien im Vergleich zu einem Verkauf vielleicht rentabler sind.

Fachkompetenz gefragt

Sowohl für die Analyse als auch für die Marktwertermittlung sollten unbedingt versierte Fachleute beigezogen werden. Auch für die Begleitung und Beratung beim Entscheid, ob ein Objekt saniert, belassen, oder verkauft werden soll. Ob Verkauf, Erbteilung oder Nachlassregelung: Eine professionelle Beratung lohnt sich und gehört immer dazu. Für dieses Wissen, dieses Know-how und die richtigen Partner sind Sie bei der starken Marke REMAX gut bedient. Wir stehen gerne zur Verfügung.